История дома по адресу: кто строил и кто жил

Историю дома по адресу собирают в три шага. Сначала выясняют, под каким номером и на какой улице здание значилось раньше. Затем по адресным книгам, нотариальным и строительным делам находят владельцев и застройщиков. Потом читают инвентарное дело БТИ: в нём планы, годы перестроек и смена собственников. Жильцов ищут отдельно, по домовым книгам.

Дом редко описан в одном деле. Застройщик, архитектор, владелец, налоговый оценщик и жилец оставляли следы в разных учреждениях, и у каждого учреждения была своя судьба: городская управа работала до 1917 года, бюро технической инвентаризации вело учёт строений с 1927 года, домоуправление хранило книгу до сноса дома или закрытия конторы. Поэтому история здания складывается из пересекающихся источников. Речь здесь об истории дома, а не о правах на него: справки для сделок и споров о собственности — другая задача, и архивный поиск её не решает.

У адреса для генеалога две роли. Если предок владел домом или строил его, здание становится набором документов о самом предке. Если предок лишь жил в доме, адрес даёт контекст: район, соседей, время переездов. Оба пути начинаются одинаково, с точного адреса.

Сначала адрес: под каким номером и на какой улице дом стоял раньше

Чтобы узнать историю дома, сначала выясняют, как он назывался в документе нужного года. Современный адрес в архивных описаниях встречается редко: улицы переименовывали, номера пересчитывали, соседние владения сливали и делили. Документ XIX века про дом «№ 12» может относиться к зданию, которое сегодня стоит под другим номером, а бумага начала столетия вообще называет дом по фамилии хозяина.

Москва даёт показательный пример. Грамота на права и выгоды городам Российской империи от 21 апреля (2 мая) 1785 года предписала обозначать каждый дом номером; номера служили для крепостных актов, переходов недвижимости и сбора городского налога. Горожане при этом ориентировались по именам домовладельцев, а не по цифрам. Полиция нумеровала дома по участкам, и её номера не совпадали с теми, что значились в Городской думе. Дом на Средней Донской улице проходит в документах под № 64 по 5-му кварталу в 1792 году, под № 581 в 1826-м и под № 629 после деления Москвы на 17 частей, а в купчей 1829 года назван № 581. Одно здание — три номера в бумагах разных десятилетий.

Единая городская нумерация, где на каждой улице чётные номера справа, нечётные слева, а счёт идёт с единицы, появилась в Москве в 1881–1882 годах, после упразднения Управы благочиния. Спустя чуть более десяти лет уже действовали уличные фонари с номером дома и фамилией владельца, но их установка не была обязательной. В 1909 году Московская городская дума сделала обязательными таблички и фонари с номером дома и названием улицы: на установку давали год внутри Садового кольца и два года за его пределами.

В Петербурге на большинстве улиц нумерация другая: нечётные номера стоят справа, чётные слева от начала улицы, то есть наоборот по сравнению с Москвой. После войны в Москве крупные здания объединяли участки нескольких прежних домов, и на табличках появились дроби вроде 28/34, а позднее корпуса. Если адрес в документе записан дробью, за ней может стоять слияние владений, а не опечатка.

Отсюда рабочее правило: адрес записывают не одной строкой, а таблицей по периодам. В каждой строке стоят улица в тогдашнем названии, номер, корпус, фамилия владельца, под которой дом знали в быту, и источник сведений. Сверять эту таблицу помогают три вещи:

• перечни улиц с переименованиями в приложении к советским выпускам «Вся Москва» за 1923–1937 годы;
• планы города разных лет; как совмещать старую карту с современной, разобрано в материале о старых картах для поиска предков;
• административная принадлежность: дом на окраине мог относиться к пригородному уезду или к полицейскому участку соседнего города, а значит, его бумаги лежат в другом фонде. Как выстроить цепочку переподчинений, показано в статье об административно-территориальном делении.

Типы застройки и что они говорят о владельце

Облик дома — первая подсказка о том, кто его строил и в каких документах искать следы. Деревянный дом с мезонином, особняк в глубине участка и многоквартирный дом по красной линии улицы — это три разных хозяина и три разных набора бумаг.

Деревянный дом с мезонином и каменный доходный дом начала XX века рядом на городской улице: различие читается по фасадам.

Городская усадьба. Одно- или двухэтажный дом из дерева или смешанной кладки с двором, воротами, садом и хозяйственными постройками. Обычно в нём жила одна семья, иногда вместе с родственниками и прислугой. Такой дом переходил по наследству, делился между детьми, продавался по частям, поэтому в его истории больше актов о наследстве, разделе и купле-продаже, чем строительных проектов. Усадьба может распасться на два-три владения, и каждое получит собственный номер.

Особняк. Каменный дом состоятельного владельца с парадным фасадом, поставленный в глубине участка или по красной линии. Проект чаще заказывали архитектору, а чертёж фасада мог попасть в строительное дело городской управы. Имя архитектора и первого заказчика у особняка известно чаще, чем у рядового дома, но сведения из литературы проверяют по документам: легенд вокруг таких зданий много.

Доходный дом. Многоквартирное здание, построенное для сдачи квартир внаём. Как тип он сложился в Европе к 1830–1840-м годам; в Петербурге такие дома строили целенаправленно с середины XIX века, а в Москве к 1917 году их насчитывалось около 800. Парадно оформляли только фасад на улицу, во дворе стояли хозяйственные помещения, первые этажи нередко отдавали под лавки и магазины. В истории такого здания ищут покупку участка, строительное дело, оценку для налога и список квартиросъёмщиков в адресных книгах.

Ведомственные и общественные дома. Здание, которое принадлежало казне, ведомству, учреждению, обществу или церкви, ищут не по частным актам, а по документам хозяина. Сметы, ремонты и списки служебных квартир могут лежать в фонде ведомства.

Советское жильё. После 1918 года рядом с частными домами появились муниципальные, ведомственные и кооперативные. Тип владения определяет, чей архив искать.

Тип здания не доказывает происхождение владельца, но сужает поиск. Деревянный дом в слободе и каменный доходный дом на центральной улице почти наверняка принадлежали людям разного достатка, и пути поиска у них разные.

Домовладелец до 1917 года: где искать имя

В бумагах за одним домом стоят три разных человека, и путать их нельзя. Застройщик вложил деньги: купил участок, нанял архитектора и подрядчика. Домовладелец числился хозяином на дату документа; он мог быть вторым или пятым владельцем по счёту. Автор проекта — архитектор, техник или гражданский инженер. Фраза «дом построил такой-то» в краеведческой литературе нередко склеивает этих людей в одного, и именно здесь рождаются ошибки.

У имени домовладельца четыре основных следа.

Адресные книги и справочники. «Весь Петербург» выходил в издательстве А. С. Суворина с 1894 по 1917 год, а с 1915 года назывался «Весь Петроград». Его третий отдел, алфавитный указатель жителей, даёт фамилию, имя и отчество, адрес, телефон, чин, место службы, род занятий и сведения о домовладении. «Вся Москва» выходила с 1872 года под разными названиями, а в 1923–1937 годах как советский справочник; оцифрованные выпуски есть, в частности, в Национальной электронной библиотеке. Главный раздел таких книг — алфавитный указатель жителей, и в записи жителя нередко указано домовладение. Кандидата в владельцы по такому указателю можно проверить: числится ли он домовладельцем именно здесь. Серия выпусков с шагом в 3–5 лет показывает, когда у одного адреса сменилась фамилия. Есть ли в выпуске раздел по улицам и домам, видно из оглавления, его читают до начала поиска. Устройство губернских справочников разобрано в материале о памятных книжках и адрес-календарях.

Акты на недвижимость. Купчие, дарственные, закладные, завещания: дом, переходивший из рук в руки, оставлял цепочку таких документов. С Положения о нотариальной части 14 (26) апреля 1866 года акты совершали нотариусы при окружных судах, при них действовали нотариальные архивы. Какие из этих книг и в каком виде дошли до государственных архивов, зависит от региона. Описи таких дел нередко строятся по годам и именам сторон, поэтому искать надо по фамилиям продавца и покупателя, а адрес служит проверкой. Что такое сам документ, объясняет термин купчая крепость.

Дела городского самоуправления. После Городового положения, утверждённого 16 (28) июня 1870 года, основу городских доходов составляли сборы с недвижимости, с торгово-промышленных заведений и за пользование городскими сооружениями. Для этого думам и управам нужно было знать, кому принадлежит владение и сколько оно стоит. Те же управы, а в части городов строительные отделения губернских правлений, рассматривали прошения о постройке. В их фондах ищут дела по конкретным владениям: прошения, планы участков, чертежи фасадов, сметы. В описях их разыскивают по словам «о постройке», «о переделке», «о перестройке», «план», «фасад».

Косвенные следы. На московских фонарях конца XIX века писали фамилию владельца рядом с номером, и на старой фотографии она иногда читается. В метрических и исповедных записях городского прихода место жительства нередко указывали через хозяина: «в доме такого-то». Это не акт и не доказательство права, зато зацепка для дальнейшего поиска.

Любое найденное имя проверяют вторым независимым источником. «Дом Иванова» в одной бумаге и Иванов в адресной книге по тому же адресу уже складываются в версию. Строка из краеведческой книги без ссылки на документ версией не считается. Помните и о вдовах, наследниках, опекунах: дом мог числиться за «наследниками» умершего хозяина, и тогда нужное дело лежит среди наследственных бумаг.

После 1918 года: муниципализация, ведомства, кооперативы

В истории дома 1918 год — рубеж не только для прав, но и для документов. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» действовал в городских поселениях с населением свыше 10 тысяч человек. Он отменял собственность на строения, которые вместе с землёй стоили или приносили доход выше определённого предела, а предел устанавливали местные органы власти. Дома ниже предела под декрет не попадали и оставались частными.

Для исследователя из этого следует, что у двух соседних домов 1920-х годов могут быть разные источники. У дома, перешедшего в муниципальный фонд, следы остаются в документах городского жилищного хозяйства. У частного дома продолжается цепочка актов и завещаний. Бывший владелец иногда оставался в том же доме уже жильцом, и тогда его след переходит из актов в домовую книгу.

Дальше круг держателей расширяется. Здание могло числиться за городской жилищной организацией, заводом, наркоматом, воинской частью, учебным заведением или жилищным кооперативом. В 1920–1930-е годы действовали жилищно-арендные и жилищно-строительные кооперативные товарищества; их документы — списки членов, ремонты, взносы — если сохранились, лежат в архивах, принявших бумаги ликвидированного товарищества. Каждому держателю соответствует свой архив: ведомственный дом ищут в фонде ведомства, кооперативный в документах правления, муниципальный в фонде жилищной организации.

Переходный период 1918–1927 годов собирают по нескольким источникам сразу. Частные акты ещё совершались, но система учёта перестраивалась, и ни один документ того времени не даёт полной картины. С 1927 года общей опорой становится бюро технической инвентаризации.

Инвентарное дело БТИ: что в нём и как до него добраться

Инвентарное дело — папка, которую БТИ заводило на домовладение и пополняло при обследованиях. Бюро возникли после постановления Экономического совещания при СНК РСФСР от 21 мая 1927 года «Об инвентаризации имущества местных Советов», так считает историк С. В. Киселев. В 1930 году инвентаризацию распространили на домовой фонд бюджетных учреждений, кооперативных организаций и частных лиц. Обследования шли волнами: переоценка строений в городах для государственного страхования в 1939 году, полная инвентаризация и регистрация объектов в освобождённых городах в 1944–1950 годах, переоценка 1960–1972 годов. Поэтому в деле нередко лежат планы разных десятилетий.

Лист из инвентарного дела: поэтажный план дома и план участка, выполненные тонкими линиями тушью на кальке.

Набор документов зависит от региона и десятилетия, но обычно в деле находят:

• технический паспорт: материал стен, перекрытий и кровли, год постройки, этажность, инженерные сети;
• поэтажные планы и экспликации, то есть ведомости помещений с назначением и площадью каждого;
• план участка с контурами построек;
• сведения об оценке и износе;
• копии документов о праве на строение: до 1998 года именно БТИ регистрировали договоры и ставили на них штампы;
• отметки об изменениях и разрешённом переоборудовании.

Дело отвечает на вопросы, которые другие источники оставляют открытыми. Из него видно, когда дом получил надстройку или пристройку, какие флигели и службы исчезли с участка, какие помещения из жилых стали складами или конторами. Записи о праве нередко показывают смену собственников с датами, а штампы на планах датируют перестройки. Каждый план — срез на день обследования, и сравнение двух срезов показывает, что именно изменилось и между какими датами.

С местом хранения сложнее. С 1 января 2013 года из закона о кадастре исключили требование проводить техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, а кадастровый учёт зданий ведёт Росреестр. По письму Росархива от 8 февраля 2016 года № 7/279-А документы организаций технической инвентаризации остаются у них до сноса здания и не передаются на постоянное хранение в государственные и муниципальные архивы. В Архивный фонд они попадают только после сноса и экспертизы ценности; как правило, это технические паспорта снесённых зданий, признанных памятниками. Практический вывод: дело стоящего дома ищут у правопреемника БТИ, дело снесённого — сначала там же, затем в архиве, куда его могли передать. Позицию ведомства 2016 года и порядок своего региона стоит уточнить у самого держателя.

В Москве технические паспорта и планы домовладений традиционно связаны с ГБУ «МосгорБТИ»: актуального держателя дел и порядок выдачи уточняют у самой организации. В других регионах правопреемника БТИ уточняют в архиве региона и на сайтах организаций, которые вели техническую инвентаризацию. Контакты исторических архивов — в карточках ЦГА Москвы и ЦГИА Санкт-Петербурга; московские фонды в целом разобраны в материале о том, как искать предков в ЦГА Москвы.

Доступ к делу ограничивают персональные данные. Архивные планы выдают, как правило, по заявлению собственника, а условия для остальных определяют держатель документов и правила региона. Для исторического интереса к снесённому дому путь идёт через архив: письмо с указанием, кто вы и зачем нужны сведения, составляют по тем же правилам, что и любой архивный запрос, а порядок работы с архивом подробно описан в материале как работать в архиве.

Перестройки: как прочитать слои здания

Дом, простоявший сто лет, почти всегда другой, чем в день постройки. Слои читаются, когда рядом лежат документы разных лет.

Работа идёт в пять приёмов:

1. Разложите планы по датам. Всё, что появилось или исчезло между двумя обследованиями, и есть перестройка. Сравнивайте конфигурацию комнат, лестницы, входы.
2. Сопоставьте этажность и материал стен в паспортах. Рост этажности говорит о надстройке, смена материала у части здания — о пристройке из другого материала.
3. Сверьте контуры построек на плане участка. Исчезнувшие флигели, сараи и конюшни — следы сноса; новые контуры — следы застройки двора.
4. Читайте назначение помещений в экспликациях. Если парадная анфилада особняка разбита на комнаты с отдельными номерами, это признак коммунальной квартиры.
5. Сверяйте результат с дореволюционными чертежами фасадов из строительных дел и с фотографиями. Фасад меняют независимо от плана: перекладывают окна, снимают декор, сносят мезонины.

Год постройки в паспорте служит отправной точкой, а не доказательством. Его записывали по имеющимся документам, а при их отсутствии по внешней оценке и со слов, поэтому проверяйте его независимым источником: адресной книгой, строительным делом, фотографией. Если справочник упоминает дом на десятилетия раньше «года постройки» из паспорта, паспортная дата относится к перестройке, а не к рождению здания.

Присоединение соседнего владения читается по слиянию двух участков на плане, надстройка — по скачку этажности и площади между обследованиями. Каждая такая находка привязывает здание к датам, а даты соединяют его с владельцами из адресных книг.

Фотографии, планы и открытые справочники

Часть истории дома доступна без архива. Открытые материалы стоит проверить в первую очередь: они подсказывают, какие дела заказывать.

• Карты с историческими фотографиями. Краудсорсинговые платформы, где старые снимки привязаны к точкам на карте добровольцами. Точность привязки зависит от участников, поэтому место на снимке перепроверяют по ориентирам.
• Национальная электронная библиотека. В ней лежат оцифрованные адресные книги, в том числе выпуски «Вся Москва» с 1875 года.
• Главархив Москвы. На сайте выложены избранные документы и фотографии из фондов. Многие региональные архивы публикуют описи и отдельные документы онлайн.
• Реестр объектов культурного наследия. Если дом охраняется как памятник, у него есть охранная документация и историческая справка; сведения о таких объектах хранят региональные органы охраны наследия.
• Краеведческие отделы библиотек, музеи, местные газеты с объявлениями о продаже и найме.

Фотографию датируют по деталям. Фонарь с фамилией владельца характерен для конца XIX — начала XX века, но известен он по Москве, а не как правило для всех городов. Состояние фасада, вывески, ограда и мостовая дают интервал, а сопоставление с выпуском адресной книги сужает его. Снимок без даты фиксируют с интервалом и источником, а не одним годом.

Старый план города показывает участок, а не только дом: сколько было дворов, как проходили проезды, где стояли соседи. Совмещение плана с современной картой превращает прежний адрес в точку на местности.

Кто жил в доме раньше: граница с историей семьи

Жильцы — отдельный пласт со своими документами. Здание описывают бумаги застройщика, владельца и БТИ. Людей, которые в нём жили, фиксируют домовые книги и книги регистрации: как устроены такие книги, где они хранятся и как оформить запрос, подробно описано в материале о домовых книгах в генеалогическом поиске. Здесь нужна только стыковка двух линий.

Стыковка работает в обе стороны. Если жилец найден по домовой книге, адрес из неё ведёт к владельцу и к плану дома: можно выяснить, как выглядело жильё и кому принадлежало. Если в центре внимания дом, список владельцев подсказывает, чьи семейные архивы стоит искать: потомки владельцев иногда хранят бумаги на дом.

Предок мог быть и владельцем, и жильцом: владельцем до 1918 года, жильцом в уплотнённой квартире после. В родословной такие записи ведут как отдельные события с датой, адресом и ссылкой на источник. Для этого удобно, когда карточка человека хранит места жительства, а не одну строку «жил в городе». Вести такие карточки можно в конструкторе семейного древа.

Порядок работы: от адреса до карточки дома

Поиск идёт шагами, и каждый шаг заканчивается записью, а не пересказом.

1. Выпишите все известные адреса дома: современный, из семейных документов, из метрических записей. Добавьте имена, которыми дом называли в быту.
2. Составьте таблицу адресов по периодам и проверьте её по справочникам переименований и планам города. Определите административную принадлежность на каждый период.
3. Установите круг источников по типу здания: частный дом, доходный, ведомственный, кооперативный, муниципальный.
4. Найдите владельцев в адресных книгах ближайших лет и подтвердите актом или делом городской управы. Фамилии и даты занесите в карточку дома.
5. Определите держателя документов за советский период: правопреемника БТИ, архив жилищной организации, ведомственный архив. Архивы региона и порядок обращения найдёте в справочнике архивов и учреждений.
6. Составьте запрос: прежний и современный адрес, период, что именно нужно (планы, паспорт, перечень дел), кто вы и зачем вам эти сведения. Запрос и ответ сохраняйте вместе.
7. Сравните документы по датам и выпишите перестройки.
8. Присоедините жильцов: домовые книги, адресные справочники, документы работодателей.
9. Внесите результат в семейное древо: каждый адрес и владение как событие человека с датой и источником. Если предок владел домом, заведите на дом отдельную заметку, чтобы документы не терялись. Хранить такие записи удобно в онлайн-конструкторе родословной.

Карточка дома по итогам включает таблицу адресов по периодам, список владельцев с датами и источниками, перестройки по планам, фотографии с интервалами датировки и перечень запросов с датами ответов.

Ошибки и тупики

Поиск по современному адресу. Описи и справочники называют дом по тогдашнему названию улицы и номеру, поэтому начинать нужно с таблицы адресов.

Склейка застройщика, владельца и архитектора. В краеведческой литературе фраза «построил купец такой-то» нередко означает, что купец купил готовый дом.

Доверие табличке «Дом построен в таком-то году». Такая дата может быть годом первого упоминания, годом крупной перестройки или годом, который назвал владелец без документов.

Легенда вместо факта. «В этом доме бывал, жил, останавливался» проверяют по двум независимым документам: адресная книга, письмо, дело, газета. Если документов нет, легенду так и записывают, с указанием, откуда она пришла.

Тёзки и однофамильцы. «Дом Иванова» в Москве или Петербурге мог принадлежать десятку разных Ивановых, а название по владельцу не отличает купца от чиновника.

Дело снесённого дома у БТИ. По письму Росархива 2016 года документы технической инвентаризации остаются у организации до сноса, а передача в архив возможна лишь после экспертизы ценности. Для снесённого здания спрашивают и правопреемника БТИ, и архив.

Чужие данные в открытом доступе. Планы и листы с фамилиями живых людей не выкладывают: для исследования хватает записи факта и источника.

Отрицательный ответ не провал, а результат. Ответ «документы на хранение не поступали» закрывает направление, и его хранят наравне с положительными. Если инвентарного дела нет, ту же историю собирают по частям из адресных книг, актов, фотографий и планов города.